Investir dans l’immobilier locatif

Investir dans l’immobilier locatif

 

Qu’est-ce qu’une garantie locative et que couvre-t-elle ?
Principes

Une garantie locative est généralement prévue au moyen d’une clause facultative du contrat. Il peut s’agir d’une garantie établie par un établissement bancaire, d’un cautionnement par une tierce personne ou de la remise d’une somme d’argent au bailleur. Le locataire peut exiger le changement vers une garantie bancaire même après la conclusion du bail ; dans ce cas, le bailleur est tenu de lui restituer la garantie remise en espèces dès que la garantie bancaire est effective. Il est possible de prévoir cette garantie locative sous forme d’une condition suspensive du contrat, le bail n’entrant pas en vigueur avant que la garantie n’ait été fournie par le locataire. Afin d’éviter tout problème d’interprétation ultérieur, il est recommandé au bailleur de préciser que la garantie locative est destinée à garantir l’exécution de toutes les obligations incombant au locataire en vertu du bail jusqu’à la libération des lieux et au décompte des charges.

Durée

Si le contrat de bail ne prévoit pas de durée spécifique, la garantie locative est donnée pour toute la durée du bail, y compris les prorogations conventionnelles ou légales. Afin d’éviter toute controverse au sujet du maintien de la garantie locative à l’issue du premier terme du bail, il est recommandé de prévoir que la garantie locative est maintenue en cas de prorogation conventionnelle ou légale ainsi que de reconduction expresse ou tacite du bail et qu’elle n’est à restituer au locataire qu’après le départ effectif de celui-ci, après l’établissement définitif de tous les comptes. En cas de garantie bancaire, il faut veiller à ce qu’elle soit formulée de façon à pouvoir être invoquée encore après la fin même du bail pour couvrir toutes les obligations découlées de ce bail avant sa fin, car le décompte ne peut le plus souvent être établi que bien plus tard.

Limite légale

La loi de 2008 prévoit un montant maximal pour cette garantie locative : elle ne doit pas excéder un montant correspondant à trois mois de loyer. Ainsi, une garantie de trois mois de loyer augmentés des charges serait contraire à la loi. Cette limitation de la garantie locative à trois mois ne joue pas seulement en cas de garantie remise en espèces, mais également en cas de garantie bancaires. Elle ne s’applique pas aux logements de luxe.

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